Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Taşınmaz uyuşmazlıklarında dosyanın kaderini çoğu zaman tapu kaydının kendisi değil, o kaydın arkasındaki belge zinciri belirler: satış vaadi, muvafakat, vekâletname, ödeme dekontu. Kira uyuşmazlıklarında ise belirleyici olan çoğu zaman sözleşme metni değil, ihtarın usulüne uygun ve zamanında yapılıp yapılmadığıdır.

Mülkiyet uyuşmazlıkları Tapu iptali ve tescil davası, muvazaa ve hile iddiaları, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, zilyetliğe ve kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, tapu kaydının düzeltilmesi, kadastro tespitine itiraz.

Ortak mülkiyet Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, paydaşlar arası kullanım uyuşmazlıkları, önalım (şufa) hakkı, kat mülkiyetinde ortak yer uyuşmazlıkları. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar; bölünme mümkün ve paydaşlardan biri bunu istemişse aynen taksime, aksi hâlde satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Satış açık artırmayla yapılır ve paydaşlar isterse artırma yalnız kendi aralarında gerçekleştirilir.

İnşaat ve proje Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, gecikme ve ayıplı ifa nedeniyle tazminat, yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin durumu, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri, kentsel dönüşümde malik hakları. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekilde yapılmadıkça kural olarak geçerli değildir.

Kira ve kiracının özenle kullanma borcu Kira sözleşmesi düzenlenmesi, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, tahliye davaları, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, kira alacağının tahsili, depozito uyuşmazlıkları. Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak zorundadır; bu borca aykırılıkta kiraya veren yazılı bildirimle en az otuz günlük süre verip aykırılığın giderilmesini ister, giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi gibi hâllerde süre verilmesi gerekmez.

Kamulaştırma Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları, kamulaştırmasız el atma, acele kamulaştırma işlemleri, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda açılacak davalar.

Sık sorulan sorular

Kiracı hangi hâllerde tahliye edilebilir? Tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Kiraya verenden kaynaklananlar arasında kendisinin, eşinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı ile taşınmazın yeniden inşası bulunur. Kiracıdan kaynaklananlar ise yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunmasıdır. Kira ödenmezse temerrüt yoluyla da tahliye istenebilir.

Kira artışında anlaşamazsak ne olur? Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa kanuni üst sınırı aşmamak kaydıyla o oran uygulanır. Anlaşma sağlanamazsa kira bedelinin tespiti davası açılır. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren aynı süre içinde artış talebini yazılı olarak kiracıya ulaştırmalıdır. Bu şart yerine getirilmezse karar ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmesi biter mi? Sözleşme kendiliğinden sona ermez; yeni malik kiraya verenin yerine geçer. Yeni malik kendisi ya da yakınları için konut veya iş yeri ihtiyacı bulunduğunu ileri sürerek tahliye isteyebilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren kısa bir süre içinde durumu kiracıya yazılı bildirmesi ve kanunda öngörülen bekleme süresinin dolmasını beklemesi gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir paydaş açabilir mi? Evet. Paylı ya da elbirliği mülkiyetinde her paydaş, aksine anlaşma yoksa ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Dava tüm paydaşlara yöneltilir; bir paydaşın davaya katılmaması süreci durdurmaz. Paydaşlar belirli bir süre için paylaşmama sözleşmesi yapmışsa bu sözleşme tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Önalım hakkını ne kadar sürede kullanmam gerekir? Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren kısa bir hak düşürücü süre işler; bildirim hiç yapılmasa dahi satıştan itibaren daha uzun bir üst süre söz konusudur. Hak dava yoluyla kullanılır, karşı tarafa yapılan bildirim yeterli değildir.

İzinsiz kullanılan taşınmaz için ne istenebilir? Malik, taşınmazını haksız kullanan kişiden el atmanın önlenmesini ve kullanım karşılığı ecrimisil talep edebilir. Ecrimisil geriye doğru sınırlı bir dönem için istenebilir; bedel, emsal kira araştırması ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Süreler ve başvuru yolları

• Kira tespiti davası: yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava ya da yazılı artış bildirimi.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye: sürenin bitiminden ya da bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava. Tahliye taahhüdü: taahhütteki tarihten itibaren bir ay.
• Yeni malikin ihtiyacı: edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim, ardından bekleme süresinin sonunda dava.
• Temerrüt nedeniyle tahliye: konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gün süre veren yazılı ihtar zorunludur.
• Önalım hakkı: noter bildiriminden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl. Ecrimisil: geriye doğru beş yıl.
• Görevli mahkeme: kira uyuşmazlıkları ve ortaklığın giderilmesinde sulh hukuk; tapu iptali-tescil, önalım, el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarında asliye hukuk mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Taşınmaz ve kira uyuşmazlıklarında sonuç; tapu kaydına, sözleşmeye, ihtarların usulüne ve keşif ile bilirkişi incelemesine göre şekillenir. Hiçbir aşamada sonuç taahhüdü verilemez.