Kiracının özenle kullanma borcu ve tahliye sebepleri

Kiraya veren taşınmazını dönem sonunda geri almak isteyebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında "artık istemiyorum" demek yetmez. Kanun tahliye sebeplerini tek tek sayar, listenin dışına çıkılmasına izin vermez. Kiracının borçları da aynı şekilde belirlidir.

Özenle kullanma borcu

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun biçimde ve özenle kullanmak, komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Bu borç yalnız fiziksel zararla ilgili değildir; taşınmazın sözleşmede belirtilenden farklı bir amaçla kullanılması da ihlaldir.

Aykırılık hâlinde izlenecek yol usule bağlıdır: yazılı bildirimle en az otuz günlük süre verilir ve aykırılığın giderilmesi istenir. Süre sonunda durum düzelmemişse sözleşme feshedilebilir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması ve kiracının davranışının çekilmez hâle gelmesi durumlarında ise süre vermeye gerek yoktur.

Kira ödenmediğinde

Kira bedeli ödenmediğinde kiracıya yazılı bildirimle en az otuz günlük süre verilir; ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve tahliye istenebilir. Ayrıca kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar çekilmesine sebep olmuşsa, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler

• Gereksinim: Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye isteyebilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
• Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmazın kullanımının imkânsız hâle geleceği kapsamda bir tadilat söz konusuysa tahliye istenebilir.
• Yeni malikin gereksinimi: Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra dava açabilir. Dilerse sözleşme süresinin sonundaki fesih dönemini de bekleyebilir.

Gereksinim ya da yeniden inşa nedeniyle tahliye ettiren kişi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi hâlde tazminat sorumluluğu doğar.

Tahliye taahhüdü

Yazılı tahliye taahhüdü uygulamada en çok tartışılan belgedir. Geçerli olması için taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve belirli bir tarihi içermesi gerekir. Sözleşmeyle aynı anda, anahtar teslim edilmeden imzalatılan taahhüt kural olarak sonuç doğurmaz.

Taahhütte belirtilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya verenin o tarihten itibaren bir ay içinde dava açması ya da icra takibi başlatması gerekir. Bu süre kaçırıldığında taahhüt işlevini yitirir.

On yıllık uzama süresi

Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya verenin böyle bir imkânı uzun süre yoktur: ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının sonundan en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir; ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır. Tahliye davalarında süreler kısa ve sonuç doğurucudur — bir ay geçtikten sonra aynı sebebe bir sonraki dönemde dayanmak çoğu zaman mümkün olmaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuattaki süre ve oranlar değişebilir.