Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası

Babalarından kalan arsayı yıllardır birlikte kullanan dört kardeşten biri payını paraya çevirmek ister; diğerleri karşı çıkar. Paylı mülkiyette bu tıkanmanın karşılığı, halk arasında hâlâ eski adıyla anılan ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Kim açabilir, hangi mahkemede görülür

Paydaşlardan her biri, kural olarak dilediği zaman paylaşmayı isteyebilir. Bu hak için diğerlerinin rızası aranmaz; tek bir paydaşın açtığı dava bütün ortaklığı sona erdirir.

Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bütün paydaşların davada taraf olması zorunludur — biri eksik bırakılırsa dosya yürümez. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının tamamının davaya dâhil edilmesi gerekir; uygulamada süreci en çok uzatan konu budur.

Önce aynen taksim denenir

Kanun paylaşmada bir sıra öngörür. Mahkeme öncelikle malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Aynen taksim için taşınmazın niteliğinin buna elverişli olması ve bölünmenin değerde önemli bir kayba yol açmaması aranır.

Paylar tam olarak eşitlenemiyorsa, eksik kalan paya para eklenerek denkleştirme yapılabilir. İmar mevzuatı bölünmeye izin vermiyorsa ya da bölünen parçalar kullanılamaz hâle geliyorsa bu yol kapanır.

Üzerinde kat mülkiyeti kurulmaya elverişli bir bina varsa, paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi yerine kat mülkiyeti kurulmasını isteyebilir. Bu, taşınmazı elden çıkarmadan ortaklığı sona erdiren tek yoldur ve çoğu dosyada yeterince düşünülmeden geçilir.

Satış yoluyla paylaşma

Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış suretiyle paylaşmaya karar verir. Satış, mahkemenin tayin ettiği satış memuru ya da icra dairesi eliyle açık artırma ile yapılır. Elde edilen bedel, üzerindeki ipotek ve benzeri yükler karşılandıktan sonra payları oranında paydaşlara dağıtılır.

Artırma kural olarak herkese açıktır; dışarıdan bir üçüncü kişi de taşınmazı alabilir. Ancak paydaşların tamamı oybirliğiyle anlaşırsa satışın yalnızca kendi aralarında yapılması kararlaştırılabilir. Bu karar, taşınmazın aileden çıkmasını istemeyen paydaşlar için önemli bir imkândır.

Uygulamada açık artırmada oluşan bedelin serbest piyasa değerinin altında kalabildiği bilinir. Dava sürerken paydaşlar arasında anlaşma sağlanması bu riski ortadan kaldırır ve dosya feragat ya da sulhle kapanabilir.

Paylaşmanın istenemeyeceği hâller

• Paydaşlar sözleşmeyle paylaşmayı belirli bir süre için isteyemeyecekleri konusunda anlaşmış olabilir; bu süre kanunla sınırlandırılmıştır.
• Paylaşma, uygun olmayan bir zamanda istenemez. Malın değerini düşürecek olağanüstü bir dönemde açılan dava bu gerekçeyle karşılanabilir.
• Aile konutu ya da bir işletmenin bütünlüğü gibi durumlarda özel hükümler devreye girebilir.

Dava öncesi arabuluculuk ve giderler

Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gereken işler arasındadır. Bu aşama atlanırsa dava usulden reddedilir. Arabuluculuk masasında paydaşların kendi aralarında anlaşması, artırmada oluşacak bedel riskini de baştan ortadan kaldırır.

Yargılama giderleri, davayı kimin açtığına bakılmaksızın paydaşlara payları oranında yükletilir. Dava kazanılan-kaybedilen bir dava değildir; herkes ortaklığın sona ermesinden aynı ölçüde yararlanmış sayılır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.